“股权投资+全流程把控”,房地产长效机制下的

房地产严监管帷幕拉开,如何缓解开发商偿债压力?如何保障项目的现金流支持?开发商如何与合作方同心同德,操盘获取最大利润?这些都是房地产债务投融资难以解答的问题。斗转星移,不动产股权融资已取代债务融资成为未来新趋势。在这条赛道上,一些先行的探索者经过多年的深耕和积淀,已经呈现出了“股权投资+全流程把控”的样本模式,在房地产长效机制下,可谓领行业之先。

股权投资成“朝阳”模式

房企债台高筑、融资通道收缩,国内盛行的两种不动产投资模式都出现了争议。

第一种是“开发商全链条管理”的模式,这种初始的投资模式下,开发商需要自己找钱找地,设计、开发、销售、物业全部自己“包圆”。扩张过快、资产过重很容易导致开发商周转不灵,现金流紧缺。在“房住不炒”的中央定调下,地产行业政策出现明显转向,开发商回笼资金压力增大,以贷养贷、寅吃卯粮已是常态,过高的财务杠杆已成开发商“活下去”的最大阻碍。

根据国泰君安证券研究,地产行业成为过去十年以来为数不多的杠杆持续大幅上升的行业。2007年至今,行业资产负债率从60%左右大幅上行至80%,一举超过建筑行业,成为全行业资产负债率最高的存在。根据Wind统计,135家上市房企的负债总额到2019年一季度突破8.5万亿元,现金流为正的企业只有51家,占比仅为37.78%。在其中,中小开发商杠杆率高于大型房企,现金流更为吃紧,行业分化态势逐步形成。

当然这种模式下开发商可以选择同业合作共同开发的模式“抱团取暖”,但是往往由于争夺操盘权和并表问题,难以合作共赢。

第二种是“开发商+金融机构”债权融资的模式。在这种模式下,房地产前融依托信托、私募等机构的非标融资,地产项目得以解渴。然而继土地储备贷款在2016年被国家明令禁止,监管要求开发贷满足“432”合规要求之后,近期房企海外发债、非标融资也纷纷遭遇控量,房企资金边际上呈现收紧态势。多位房地产和金融业内人士表示,下半年融资成本走高是必然趋势。目前已经有个别房企的海外发债融资利率突破15%。

在国家的严调控政策下,银行理财、信托计划等非标融资途径接连受限,此时合作开发模式提升合作杠杆便成为一种较优的选择,不动产股权融资将成为未来不动产的主要融资通道之一。正如近日平安不动产有限公司董事长兼CEO邹益民在《21世纪经济报道》主办的“2019中国资产管理年会”上所说,资金密集型是不动产行业的标签,不动产投资、股权投资已经成为未来的发展趋势。

“国内不动产股权投资还处于发展期,这个股权投资也许是未来房企新的合作伙伴。从全球不动产投资收益来看,不动产投资一直都是各项投资里边不错的选择。在中国从政策导向和投资者的需求来看,根据国际市场上发展的经验,从不动产投资价值各个维度不动产投资空间和发展空间还是很大的。”邹益民表示。

“真股权”之辨

遗憾的是,国内不动产股权投资中,真股权投资少,明股实债多。

“明股实债”融资主要是指以股权形式投资,同时以获得固定收益及远期本金有效退出为实现要件,交易结构的SPV主要包含资管计划、信托计划和私募股权基金。之所以这样做,是为了降低账面财务杠杆,优化合并报表;但是无形中也推高了房企负债风险,而且隐性债务容易造成对房企偿债能力的高估,导致风险的雪球越滚越大。

但真股权不会产生这样的情况。以平安不动产的股权投资模式为例,作为项目的财务投资人,平安不动产不需要项目操盘权,能够给予合作合作伙伴自由发挥的空间,且其核心投资团队多来自金融、地产行业,在项目运营过程中既懂得金融机制,又与合作方目标一致——项目取得更高溢价,从而实现股权回报最大化,因此往往能够与和合作伙伴形成“命运共同体”。

这样的真股权投资模式,能够有效弥补房企与金融机构偏债类合作的弱点。在债权类合作中,投资方相对于项目收益更关注安全性,这是因为收益回报固定,不会随着项目收益增长而上浮,因此房企的经营思路会受到金融机构的掣肘,而金融机构大多对于地产行业不甚专业,关注更多的是项目风险和拨备计提,经常与合作伙伴产生龃龉。

此外,与偏债类合作相比,真股权投资对安全性的追求体现在切实的风险共担,其风险承担性及韧性更佳,在安全的底线之上还能追求富有更大弹性与成长性的价值空间。

据笔者观察,作为目前行业内专注于不动产投资及资产管理的平台,平安不动产的股权投资建基于几方面的核心能力:

一是房地产全价值链的投资能力,能够敏锐地发掘优质项目,并在行业价值链的各个环节捕捉投资机会。

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