后遗症浮现!信达地产盛名之下的“地王”之累

(原标题:信达地产:盛名之下的“地王”之累)

进入2019年,楼市调控持续施压,房企的融资渠道大大受限,热点一二线城市市场进入下行期。与大中型房企的逆势上涨不同,今年前三季度,信达地产权益销售面积94.08万平方米,权益销售合同额159.8亿元,同比分别下降13.5%和33%。

一朝盛名,终成负累。

10月29日晚间,信达地产发布三季报。今年前三季度,信达地产权益销售合同额159.8亿元,同比下降33%。公司的现金流、净利润等指标均出现明显下滑。在反映未来发展的指标上,拿地、新开工、竣工指标同样出现下降。

这种现象在今年的半年报中就已经体现出来。公司曾表示,为应对市场风险,将“加大销售力度,加快销售回款,努力提高市场应变能力。”但对于不以开发运营能力见长的信达地产来说,效果不佳。

2015年至2017年是本轮房地产市场的上升周期,很多房企攻城略地,夯实土地储备。此间,名不见经传的信达地产多次“虎口夺食”,从一众大鳄中抢得高价地。据不完全统计,这三年间,信达地产一共在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个“地王”,总地价超过430亿,信达地产也因此被称为“地王收割机”。

2018年后,限价、限售等楼市调控政策不断施压,很多“地王”项目面临入市和销售难题。信达地产曾采用一些财务手段,一度缓解高价地带来的表内财务压力,但“地王后遗症”仍在逐渐浮现。

截至今年第三季度,在信达地产并表的5个“地王”中,有两个项目至今未产生销售业绩。另有一个项目因定价偏高,销售相对迟缓。

种种迹象表明,曾经的“地王”光环,正在成为信达地产的沉重负担。

激进与财计

时间回溯到2016年5月27日下午,杭州滨江区奥体单元地块正式公开出让,起价62.86亿。该地块吸引了17个竞拍者报名,其中大多数是一线房企,信达地产与万科组成联合体,共同参与竞拍。

现场竞争激烈,仅仅到第四轮举牌,地价就已跳涨到95亿。此后,招商-新城联合体、龙湖、融信一路争抢,将价格逼近120亿。此时,候场已久的万科-信达联合体突然出手,并不断加价。最终,万科-信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米竞得该地块,造就2016年全国总价“地王”。

但很快,万科就退出了该地块,信达独享“地王”。

此时的信达地产,早已“一朝成名天下知”。自2015年6月到2016年6月的一年间,信达地产以单独或联合体的形式,共拿下7个“地王”,且均为“虎口夺食”的逆袭之作。其中有4个地块的总价超过40亿,3个地块的单价超过3万元/平方米。2017年12月,信达地产又以43亿元的总价夺得合肥包河“地王”。

信达地产在2009年借壳上市,起初十分低调,项目也主要集中于二三线城市。此番接连获取“地王”,是信达地产首次出现在聚光灯下。但直到2017年,信达地产的合同销售额仅为224.71亿元,无论规模还是影响力,均无法与一线房企相匹敌。

业界普遍认为,信达的崛起,有赖于其母公司强大的资源。信达地产的实际控制方为中国信达资产管理股份有限公司,后者是全国四大资产管理公司(也称四大AMC)之一。

上海易居房地产研究院曾经发布的一份研报指出,房地产相关的不良资产由于抵押物价值高、升值潜力大,是AMC的赚钱利器,主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。四大AMC已悄然潜入房地产业,未来有可能成为房地产界的“最大地主”。

但该机构同时指出,与传统房企相比,AMC旗下房地产子公司直接接盘进行房地产开发具有资金和资源双重优势,但操盘能力偏弱,“这对于周期性强、市场波动激烈的房地产开发行业是一大‘硬伤’”。

因此,与传统房企合作开发,成为这类企业的主要选择。信达地产也不例外。

在信达地产获取的8个“地王”项目中,有6个引入了合作方。合作开发不仅能弥补信达地产开发能力的不足,减轻资金负担,还有助于一些财务手段的操作,从而减轻表内的压力。

比如,信达地产放弃了其中三个“地王”的控制权,从而使这三个项目成为“重大股权投资”项目,而不必并入财务报表内。

这三个项目的拿地总价就达到241亿元,后续开发投资的规模同样不菲。对于当时销售不足200亿、利润不足10亿的信达地产来说,一旦并表,带来的财务压力可想而知。

实际上,其他“地王”所带来的资金压力同样不小,但近些年,信达地产的财务报表始终较为平稳,“地王”的影响痕迹似乎并不明显。

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