港龙地产急赴港融资:举债加速冲规模,负债率两年激增6倍

日前,港龙中国地产集团有限公司(以下简称:港龙地产)向联交所递表,拟募资用于购地和支付旗下5个项目建筑成本等费用。

公司虽深耕长三角区域12年,但发展缓慢,去年收入刚过16亿元,如此急切奔赴资本市场,与自身财务压力和外部竞争紧密关联。

今年上半年末,公司资产负债比率超过150%。能走多远,取决于公司如何在规模和资金、资源中找到平衡点。

举债加速向前冲

房地产行业是资金密集型行业,如今,任何一家房企都在戴着“镣铐”在跳舞。

港龙地产也不例外,其公开披露的聆讯资料显示,公司债务规模逐年剧增。

2016年至2019年6月,公司借款总额(包括银行贷款和其他借款)分别为0.50亿元、3.18亿元、8.56亿元和14.36亿元,资产负债比率分别为17%、98.8%、122.1%和153.9%。

同一时期,公司收入规模获得较大提升,分别为4.72亿元、4.34亿元、16.60亿元和5.91亿元;年内溢利分别实现0.40亿元、0.33亿元、3.32亿元和0.70亿元。

斑马消费梳理发现,公司2018年业绩剧增,这得益于当年交付规模的大幅增长。当年,公司旗下华侨新城、新港城、香江华庭及香语华庭等4个项目,交付面积合计21.72万平方米,为上年的3.6倍。此外,2018年销售均价同比增长34.54%,由上年5225元/平方米增至7030元/平方米。

住宅产品在2018年实现收入15.27亿元,占比公司收入的92%,较上年提高20个百分点。

公司加速上规模的同时,财务成本高企的局面也显现出来。

2016年-2019年上半年,公司融资成本净额分别为408.4万元、431.7万元、3462.20万元和1550.9万元,同期利息覆盖率从16.6倍降至1.7倍。

截至今年8月末,公司未偿还信托融资及其他融资安排总额为6.80亿元。

在银行借贷逐渐收紧后,信托融资成为中小房企惯用的融资渠道,此前新力控股(01180.HK)、三巽集团就大举借信托渠道“输血”。

港龙地产来自信托融资总额及其他未偿还融资额所占总借款的比重,从2016年的1.6%增至2018年的47.4%,2019年8月底为35.1%。

相比银行借贷渠道,信托融资手续简便、放款快,但融资成本几乎是银行的两倍。

公司向万向信托融资年利率11.5%,向无锡蠡悦股权投资合伙企业融资将给付的年利率高达14%。

值得注意的是,公司现有56个项目中,在今年上半年及之前的财年收入,仅来自4个城市的9个项目的销售,意味着未来大多数项目需要持续投入。

土储未成规模

今年7月和8月,港龙地产在江浙4座城,一口气吞下4幅土地,新增土地储备24.74万平方米,总对价36.1亿元。

消息甫一传出,长三角地产圈立刻炸群:港龙地产购地提速了。

在正式赴联交所披露聆讯资料前大肆拿地,并不能马上改变公司土地储备现状。截至今年上半年末,公司土地储备总量为471.54万平方米。其中,包括公司可销售及可出租建筑面积8.46万平方米、正在开发中项目总建筑面积389.35万平方米,以及留作未来开发的73.72万平方米。

在土储总量中,港龙地产附属公司旗下27个项目土储量占比总量的74.8%,余下的则来自合营和联营企业。

公司一直以“深耕”长三角作为战略部署,现有56个项目中,54个布局在长三角地区。

今年以来,长三角区域城市宅地供应普遍不足,头部房企补货意愿强烈,土地市场升温,导致土地市场竞争激烈,成交楼面价和溢价率上升。

中国报告网数据显示,截至今年7月,长三角地区TOP10企业拿地金额合计2721亿元。

头部房企长期割据,2018年,融创中国(01918.HK)土地储备1.6亿平方米,长三角区域土地储备占比33.3%。

除此之外,中小房企在长三角区域的布局,也值得港龙地产警惕。

截止2018年3月,中梁控股持有土地储备3890万平方米,长三角区域市场占比4成,仅在浙江就持有土地储备量666.45万平方米,占比17.1%。新力控股土储总量约1500万平方米,长三角也是其重仓区域之一。

随着土地溢价以及众多房企入局,港龙地产在长三角拿地会越来越难,或许正因为此,公司去年选择走出长三角,落子河南和贵州两地。

背后的吕氏家族

港龙地产的控股股东是江苏常州吕氏家族,其浸淫房地产行业12年。这个家族行事十分低调,极少看到公开报道。

在给联交所递表前,针对公司名与苏州港龙控股和航司港龙航空重名,公司还对外发了一份《声明》,强调与两家公司无关联关系且无业务往来。

企查查显示,港龙中国地产集团有限公司在今年1月23日注册,法人代表和董事长均为吕永怀。

2007年,常州吕永怀等三兄弟在常州拿下两块土地,次年,推出第一个住宅项目港龙华庭,以及第一个商业项目港龙尚层。

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